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Seção XIII

Da Incorporação de Condomínio

Art. 607. Na escrituração dos registros das incorporações imobiliárias, disciplinadas na Lei nº 4.591/1964 e das transações pertinentes às unidades autônomas delas resultantes, serão observadas as mesmas normas relativas aos loteamentos mencionados no art. 591 deste Código.  

Art. 607-A. A descrição do imóvel onde será realizado o empreendimento, tanto no memorial de incorporação quanto no projeto aprovado, deve observar perfeita correspondência com a descrição constante na matrícula.

§ 1º Quando mais de um imóvel for utilizado para a incorporação imobiliária, deve ser realizada prévia unificação dos imóveis.

§ 2º Inversamente, quando a incorporação for realizada em parte do imóvel registrado, deve ser realizado prévio desmembramento, abrindo-se novas matrículas para o registro da incorporação. Este procedimento deve ser adotado também para excluir do imóvel objeto da incorporação imobiliária a área atingida para finalidade pública.

§ 3º Em caso de desmembramento ou de unificação do imóvel, servirá como prova da autorização pelo Município o projeto de incorporação devidamente aprovado.

Art. 607-B. As certidões de caráter pessoal exigidas no art. 32 da Lei 4.591/64 devem se referir apenas aos atuais proprietários do terreno e ao incorporador.

§ 1º As certidões de feitos e de protestos deverão ser extraídas no domicílio do proprietário e do incorporador, bem como na circunscrição onde se localiza o imóvel incorporado.

§ 2º Será de 180 (cento e oitenta) dias o prazo de validade das certidões previstas no art. 32 da Lei nº 4.591/64, salvo se outro prazo constar expressamente do documento, segundo norma adotada pelo órgão expedidor.

§ 3º As certidões acima mencionadas devem ser consideradas válidas ainda que na vigência do protocolo venham a vencer.

§ 4º Quando alguma certidão apresentada for positiva, deve ser exigida certidão esclarecedora de seu estado atual ou do montante da dívida, salvo quando se tratar de ação que, pela sua própria natureza, desde logo aferida da certidão do distribuidor, não tenha qualquer repercussão econômica ou relação com o imóvel objeto da incorporação.

§ 5º Tratando-se de empresa de capital aberto, as certidões esclarecedoras, salvo as certidões de natureza real do distribuidor cível da comarca onde se localiza o empreendimento, poderão ser substituídas pela apresentação do Formulário de Referência, previsto na Instrução CVM nº 480, de 7 de dezembro de 2009.

Art. 607-C. O projeto aprovado a ser apresentado para o registro da incorporação é apenas o arquitetônico, salvo se houver legislação municipal que exija outros projetos para aprovação da incorporação, quando então estes também deverão ser exigidos.

Art. 607-D. O cálculo das áreas deve conter as assinaturas do engenheiro responsável pela obra e do incorporador, identificadas por extenso, cujas firmas devem estar devidamente reconhecidas.

Art. 607-E. Considerando tratar-se de documento técnico de engenharia, a qualificação do registrador sobre este documento deve se limitar a analisar:

I - se a área do terreno está correta de acordo com a que consta da matrícula;

II - se o somatório das frações ideais atribuídas às unidades, em forma decimal ou metragem quadrada, corresponde ao total da metragem do terreno;

III - se as áreas identificadas no projeto de construção e reproduzidas nos quadros são enunciadas discriminadamente, conforme memorial.

Art. 607-F. Na declaração relativa às vagas de garagens, deverá haver menção expressa do regime jurídico utilizado para as garagens (propriedade autônoma; direito real de uso; direito acessório da propriedade autônoma; parte de uso comum do edifício ou outra).

Art. 607-G. A minuta da futura convenção de condomínio deverá, ao menos, conter os requisitos previstos na lei.

Parágrafo único. Se a incorporação se tratar de futuro condomínio urbano simples, é dispensada a apresentação da minuta da futura convenção de condomínio.

Art. 607-H. A declaração que o incorporador fixa se o empreendimento está ou não sujeito a prazo de carência não poderá ultrapassar 180 (cento e oitenta) dias.

Art. 607-I. O atestado de idoneidade financeira deverá conter a firma reconhecida e prova de representação da instituição financeira, devendo ainda conter, ao menos, o nome/razão social e o número do CPF ou CNPJ do incorporador e a identificação do imóvel objeto do empreendimento.

Art. 607-J. A averbação de constituição do patrimônio de afetação poderá ser promovida, a requerimento do incorporador, a qualquer momento, independentemente da anuência de eventuais adquirentes ou da prévia estipulação no memorial de incorporação imobiliária.

Art. 607-K. Finalizada a construção do empreendimento, são atos concomitantes e obrigatórios a averbação da construção, o registro da instituição do condomínio e registro da convenção do condomínio no Livro 3 de Registro Auxiliar.

Art. 607-L. Para o registro da instituição do condomínio com incorporação prévia, cujo plano inicial não tenha sido modificado, será suficiente requerimento que faça remissão ao registro da incorporação.

Art. 607-M. Na hipótese de multipropriedade serão abertas as matrículas de cada uma das unidades autônomas compartilhadas, bem como de suas respectivas unidades periódicas (frações de tempo).

Art. 607-N. O art. 237-A da Lei n. 6.015/73 tem aplicabilidade a toda e qualquer incorporação imobiliária ou parcelamento de solo, indistintamente, não se limitando àquelas do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), sendo que nos empreendimentos com incorporação, o termo inicial para aplicação da regra será a partir do registro desta e o termo final será a averbação da edificação; enquanto nos parcelamentos do solo, o termo inicial será a partir do registro do parcelamento e o termo final se dará com o cumprimento do cronograma de obras de infraestrutura ou com averbação da carta de habite-se, conforme o ato.

Art. 608. São requisitos do registro das incorporações imobiliárias no registro geral, além da observância do contido no art. 32 da Lei nº 4.591/1964:

I - identificação do incorporador;

II - identificação do construtor;

III - especificação do título (memorial de incorporação);

IV - denominação do edifício ou do conjunto de edificações;

V - discriminação, identificação e localização das unidades autônomas, dispensada a descrição interna das unidades autônomas, com a indicação dos cômodos;

VI - discriminação das áreas construídas das partes de propriedade exclusiva e das de propriedade comum;

VII - discriminação das frações ideais do solo vinculadas às unidades autônomas, cujas frações ideais serão expressas sob forma decimal ou ordinária; e

VIII - indicação do número de veículos que a garagem comporta, sua localização e o regime de uso das vagas quando se tratar de garagem coletiva.

Art. 609. Nos registros de instituição de condomínio em que seja averbada alteração da finalidade da construção, de industrial ou comercial para residencial, ou vice-versa, será exigida a aprovação do Município.

Art. 610. Quando não houver incorporação anteriormente registrada, a instituição deverá ser aprovada pela unanimidade e a convenção de condomínio por 2/3 (dois terços) dos condôminos, que pode ser apresentada mediante instrumento público ou particular.

§ 1º Se algum coproprietário não se dispuser a assinar a instituição de condomínio, ou estiver em local incerto ou não sabido, a requerimento do apresentante, e sob sua exclusiva responsabilidade, será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância.

§ 2º Quando do registro da convenção de condomínio, na apuração do quórum necessário à sua aprovação ou alterações, considerar-se-ão apenas os nomes dos figurantes no registro como proprietários, promissários-compradores ou cessionários destes, presumindo-se que represente o casal, qualquer um dos cônjuges signatários.

§ 3º Na instituição de condomínio em edifício já construído, o ato instituidor será registrado na matrícula do imóvel e, no caso de esta inexistir, será efetuada a sua abertura em nome do proprietário para possibilitar o registro pretendido, obedecidos os mesmos requisitos dos parágrafos anteriores, no que couberem, devendo o fato ser comunicado ao município, mediante entendimento com este mantido, para efeito de atualização de seus cadastros.

§ 4° Para o registro da instituição do condomínio com incorporação prévia, cujo plano inicial não tenha sido modificado, será suficiente requerimento que faça remissão ao registro da incorporação.

Art. 611. As convenções de condomínio podem ser feitas por instrumento público ou particular e serão registradas no Livro 3 (Registro Auxiliar).

• Ver Lei nº 4.59/1964, art. 32, letra "j".

• Ver LRP, art. 178, inc. III.

• Ver CC, art. 1.334.

Parágrafo único. O registro a que alude o caput, se a parte interessada não o requerer em inteiro teor, poderá ser feito de forma resumida, desde que o instrumento da convenção seja arquivado digitalmente na serventia, conforme padrão de certificação previsto neste Código.

Art. 612. A averbação de construção de prédio somente será feita mediante o respectivo "habite-se" expedido pelo Município, devendo dele constar a área construída, que deverá ser conferida com a da planta aprovada e arquivada e a guia de recolhimento do Funrejus; se houver qualquer divergência, não se processará o ato.

Art. 613. Recomenda-se a elaboração de uma ficha auxiliar de controle de disponibilidade, na qual constarão, em ordem numérica e verticalmente, as unidades autônomas.

Art. 614. A matrícula das unidades autônomas somente será aberta depois de averbada a construção e registrada a instituição do condomínio.

• Ver art.237-A, parte final, LRP.

Art. 615. Independentemente da ficha auxiliar a que se refere o art. 613 deste Código, por ocasião do ingresso de contratos relativos a direitos de aquisição de frações ideais e de correspondentes unidades autônomas em construção, serão abertas fichas complementares, necessariamente integrantes da matrícula em que registrada a incorporação. 

§ 1º Nessas fichas, que receberão numeração idêntica à da matrícula que integram, seguida de dígito correspondente ao número da unidade respectiva (por exemplo: Apartamento: M-1/A.1; Conjunto: M-1/C.3; Sala: M-1/S.4; Loja: M-1/L.5; Box: M-1/B.6; Garagem: M-1/G.7, etc.), serão descritas as unidades, com nota expressa de estarem em construção, lançando-se, em seguida, os atos de registro pertinentes.

§ 2º A numeração das fichas acima referidas será lançada marginalmente, no lado esquerdo, nada se inserindo no campo destinado ao número da matrícula.

§ 3º Eventuais ônus existentes na matrícula em que estiver registrada a incorporação serão, por cautela e mediante averbação, transportados para cada uma das fichas complementares.

§ 4º Averbada a construção e efetuado o registro da instituição e especificação do condomínio, serão canceladas as fichas complementares, sendo abertas novas matrículas das unidades autônomas construídas, contendo as informações naquelas lançadas.

§ 5º Antes de operada a transformação em nova matrícula, quaisquer certidões fornecidas em relação à unidade em construção deverão incluir, necessariamente, a da própria matrícula em que estiver registrada a incorporação.