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Seção XVI

Da Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel

• Ver Lei nº 9.514, de 20/11/1997.

Art. 625. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro do instrumento público ou particular, que lhe serve de título na respectiva circunscrição imobiliária.

Art. 626. O instrumento público ou particular que servirá de título para o registro da alienação fiduciária deverá:

I - prever expressamente tratar-se de contrato de alienação fiduciária, nos termos do art. 17, inc. IV, da Lei nº 9.514/1997;

II - conter o nome, qualificação e endereço completo do fiduciante e do fiduciário, ou de seus representantes legais e procurador, se houver;

• Ver LRP, art. 176, III, 2, "a" e "b".

III - conter os requisitos enumerados nos incs. I a VII do art. 24 da Lei nº 9.514/1997; e

IV - apresentar as certidões negativas de débito do INSS e da Receita Federal, mesmo que o fiduciante seja pessoa jurídica que tenha como objeto social a comercialização de imóveis e declare que o imóvel não integra o seu ativo.

Parágrafo único. O registro da alienação fiduciária, bem como a averbação do pagamento pelo fiduciante, não constitui fato gerador de recolhimento de ITBI.

• Ver Lei nº 9.514/1997, art. 26, § 7º

Art. 627. O contrato de alienação fiduciária poderá ser celebrado por instrumento público ou particular, e, uma vez protocolizados todos os documentos necessários a averbação ou ao registro dos atos e dos títulos a que se referem a Lei 10.931/2004, e a Lei 9.514/1997, o oficial de Registro de Imóveis procederá ao registro ou a averbação, dentro do prazo de quinze (15) dias.

Art. 628. Com o pagamento das prestações ou cumprida a obrigação pelo fiduciante, demonstrado em documento com firma reconhecida, será feito o cancelamento, por averbação, do registro da alienação fiduciária.

• Ver LRP, art. 221, inc. II.

• Ver Lei nº 9.514/1997, art. 25, § 2º

Art. 629. Não cumpridas as obrigações pelo fiduciante, poderá o fiduciário constituí-lo em mora, mediante intimação, que poderá ser feita por uma das formas previstas no art. 26 da Lei nº 9.514/1997 e da Lei nº 13.465/2017.   

§ 1º Se realizada pelo registrador imobiliário ou pelo registrador de títulos e documentos, os emolumentos serão os que forem fixados nas respectivas tabelas e em instrução da Corregedoria-Geral da Justiça.

• Ver Instrução Normativa nº 8/2017. 

§ 2º Nas intimações via postal serão cobradas da parte as quantias efetivamente despendidas, conforme as tarifas da EBCT em vigor.

§ 3º Compete ao fiduciário detalhar na intimação:

I - o nome do fiduciante ou de seu representante legal ou procurador, com os respectivos endereços;

II - a data do vencimento das parcelas;

III - o valor das parcelas vencidas e o das que venham a vencer até a data do pagamento;

IV - os juros convencionados, as penalidades, os demais encargos contratuais, legais, tributários e condominiais imputáveis ao imóvel;

V - as despesas despendidas com cobrança, IPMF e intimação; e

VI - o prazo para pagamento.

§ 4º As intimações serão dirigidas a todos os endereços constantes do registro, quer do contrato, quer do próprio imóvel dado em garantia, ou, ainda, de qualquer outro que conste dos registros da serventia.

§ 5º Qualquer que seja o regime de bens do fiduciante, se casado, far-se-á a intimação de seu cônjuge.

§ 6º Esgotados todos os meios para localização do devedor e sendo infrutíferas as diligências, far-se-á a intimação por edital, contendo este os elementos previstos no Art. 629, § 3º e 630.

§ 7º O edital será publicado por 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local, ou noutro de comarca de fácil acesso se no local não houver imprensa diária.

Art. 629-A. O procedimento de intimação do devedor da alienação fiduciária se inicia com o requerimento do credor, que deverá conter o seguinte:

I - nome e CPF do credor e de seu representante, se houver, com prova da representatividade, salvo se já houver arquivamento na forma do art. 506, § 2º deste Código;

II - nome e CPF do devedor e de seu representante, se houver, com prova da representatividade e indicação dos endereços completos onde ele possa ser localizado, para a pertinente notificação;

III - número do contrato objeto da alienação fiduciária;

IV - demonstrativo do débito com a projeção de valores para pagamento da dívida de, no mínimo, 60 (sessenta) dias a contar do vencimento da parcela;

V - declaração de que decorreu o prazo de carência estipulado no contrato.

Parágrafo único. Desejando o credor se valer de procuração recíproca outorgada entre os cônjuges para receber intimação, deverá requerer expressamente, identificando a cláusula contratual que contém tal disposição. Neste caso, devem ser expedidas duas intimações (uma para cada cônjuge), sendo uma delas com a informação de que a notificação está ocorrendo em razão da procuração.

Art. 629-B. Ao receber o requerimento, o oficial verificará se:

I - a alienação fiduciária está registrada na matrícula;

II - a qualificação dos devedores constantes no requerimento confere com aquela constante da matrícula;

III - o número da matrícula e os demais dados do imóvel estão corretamente mencionados no requerimento;

IV - o número do contrato mencionado no requerimento está de acordo com o constante da matrícula;

V - as parcelas em atraso que constam no requerimento conferem com as que estão na planilha de projeção de débitos;

VI - há o comprovante de representação do credor e do devedor;

Art. 629-C. Qualificado positivamente, o requerimento e demais documentos serão autuados nos moldes dos processos judiciais, elaborando-se, em seguida, carta de notificação com os dados coletados a partir dos documentos apresentados e daqueles que constam no acervo do Registro de Imóveis.

Art. 629-D. A carta de intimação deverá constar as seguintes informações:

a) os dados relativos ao imóvel e ao contrato de alienação fiduciária;

b) valor das prestações vencidas e não pagas com a informação de que referido valor será atualizado até a data do efetivo pagamento;

c) a indicação dos valores correspondentes às despesas de cobrança e de intimação;

d) a informação de que o pagamento poderá ser efetuado no Cartório de Registro de Imóveis, consignando-se o seu endereço, dias e horários de funcionamento ou diretamente perante o credor;

e) a advertência de que o pagamento do débito deverá ser feito no prazo improrrogável de 15 (quinze) dias corridos, contado da data do recebimento da intimação;

f) a advertência de que o não pagamento garante o direito de consolidação da propriedade plena do imóvel em favor do credor fiduciário, nos termos do § 7º, do art. 26, da Lei 9.514/97.

Art. 629-E. A intimação deverá ser encaminhada a todos os endereços, segundo a ordem indicada pelo credor no requerimento.

§ 1º a intimação por edital será realizada depois de esgotadas as tentativas nos endereços fornecidos pelo credor e no endereço do imóvel dado em garantia.

§ 2º as intimações de pessoas jurídicas serão feitas aos seus representantes indicados pelo credor, devendo ser comprovada a representação por documento idôneo.

Art. 629-F. Estando o devedor falecido, a intimação deverá ser feita na pessoa do inventariante, se houver, cabendo ao credor a apresentação da cópia autenticada da certidão de óbito e do termo de inventariante judicial ou extrajudicial.

 

Parágrafo único. Se não tiver sido aberto o inventário, o credor deverá indicar, sob sua responsabilidade, o nome, a qualificação e o endereço de todos os herdeiros do devedor para ser realizada a intimação.

Art. 629-G. O cônjuge do devedor também deverá ser intimado para a purga da mora, salvo quando casado pelo regime da separação convencional de bens.

Art. 629-H. Sempre que necessário, em especial diante da dificuldade de localização do devedor, o oficial registrador deverá solicitar ao credor nova planilha de débitos com datas atualizadas para o fim de permitir o cálculo da dívida quando da eventual purga da mora.

Art. 629-I. Quando for o caso de intimação por hora certa, não é necessário aguardar o retorno do AR para ser dado andamento ao procedimento junto ao Registro de Imóveis, inclusive para fins de expedição de certidão de decurso do prazo para a purga da mora.

Art. 629-J. Para que seja permitida a expedição da intimação por edital, deve constar expressamente na certidão de tentativa de intimação que o devedor está em local ignorado, incerto ou inacessível.

Parágrafo único. Caso conste da certidão que o devedor “não foi encontrado” ou está “ausente”, deve-se intimar o credor a apresentar novos endereços, não sendo o caso de intimação por edital.

Art. 629-K. Cabe ao registrador imobiliário expedir o edital a ser publicado por 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de Comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária.

Art. 629-L. Realizado o pagamento ao registrador, o valor recebido deverá ser repassado ao credor fiduciário em até 3 (três) dias mediante transferência bancária ou cheque.

Art. 629-M. O protocolo do procedimento de intimação do devedor se encerrará nas seguintes hipóteses:

I - purga da mora pelo devedor, com o respectivo repasse ao credor;

II - expedição da certidão de transcurso do prazo sem a purgação da mora;

III - desistência expressa pelo credor;

IV - inépcia do credor no cumprimento de eventual exigência.

Art. 629-N. Durante a vigência da prenotação todas as certidões relativas ao imóvel alienado fiduciariamente deverão fazer menção à existência do procedimento em curso, sendo vedada a averbação na matrícula.

Art. 629-O. O credor poderá solicitar o cancelamento do procedimento de intimação, bastando que protocole pedido por escrito.

Art. 629-P. O credor tem o prazo de 120 (cento e vinte) dias, a contar do dia seguinte ao transcurso do prazo para a purga da mora, para requerer a consolidação da propriedade, instruindo o requerimento com as guias quitadas de ITBI, Funrejus e Laudêmio, se for o caso.

Parágrafo único. Ultrapassado o prazo mencionado no caput, a consolidação da propriedade exigirá novo procedimento de intimação do devedor.

Art. 629-Q. Na contagem dos prazos da alienação fiduciária, exclui-se o dia do começo e inclui-se o dia do vencimento. Encerrando o prazo em dia não útil, prorroga-se para o primeiro dia útil subsequente.

Art. 629-R. Todos os prazos deste procedimento deverão ser contados em dias corridos.

Art. 630. O pagamento poderá ser realizado, contra recibo, ao próprio credor ou ao registrador de imóveis.

§ 1º Realizado o pagamento ao registrador, o montante recebido, excluídos os emolumentos, será depositado em conta bancária denominada "Poder Judiciário" e vinculada ao Serviço e, em até 48 (quarenta e oito) horas, repassado ao credor fiduciário por meio de cheque nominal.

§ 2º Nos 30 (trinta) dias seguintes, o registrador encaminhará cópia do documento de intimação, do recibo de depósito da importância recolhida na conta “Poder Judiciário” e do repasse da quantia depositada ao credor fiduciário, além do extrato da conta correspondente, ao visto do Juiz da Vara de Registros Públicos.

Art. 631. Decorrido o prazo de quinze (15) dias da intimação, ou da última publicação prevista no § 7º do art. 629 deste Código, sem que tenha sido efetuado o pagamento pelo fiduciante, o registrador cientificará o fiduciário a esse respeito, encaminhando-lhe o instrumento de intimação, contendo, devidamente certificadas, as diligências realizadas.   

§ 1º Na comunicação ao credor fiduciário, o registrador, desde logo, observará que o requerimento para registro da consolidação da propriedade em seu nome deverá vir instruído com a guia de recolhimento do ITBI e do valor devido ao Funrejus.

• Ver item 13 da Instrução Normativa nº 2/1999 do Funrejus.

§ 2º A cópia do instrumento de intimação deverá ser mantida em arquivo físico ou digitalizado, por pelo menos 5 (cinco) anos, contados da data do cancelamento da alienação fiduciária ou da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário. 

Art. 632. (Revogado).

Art. 633. Se requerido, efetuar-se-á o registro da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, observado o disposto na parte final do § 1º do art. 631 deste Código, contando-se deste ato o prazo de 30 (trinta) dias para o leilão público de que trata o art. 27 da Lei nº 9.514/1997. 

Art. 634. O fiduciante e o fiduciário poderão efetuar a cessão de seus direitos, observado o art. 627 deste Código, o que será objeto de registro. 

Parágrafo único. No caso de cessão de direitos pelo fiduciante, o registrador somente fará o registro à vista da anuência do fiduciário.